Главная Команда Практики Новости Контакты
emailinfo@lcgroup.by phone_iphone+375 (17) 303 50 50
Записаться send

Долг за аренду может быть взыскан несмотря на освобождение помещения арендатором

Распространенным является заблуждение арендаторов о том, что фактическое освобождение помещения без оформления соответствующего акта означает прекращение договора аренды.

Приведем пример из судебной практики о том, к каким последствиям может привести отсутствие акта приема-передачи помещения.

Между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору изолированное помещение в цокольном этаже торгово-административного здания.

Срок действия договора – с 30.09.2016 по 30.09.2017.

В связи с неисполнением обязательств по уплате арендной платы 06.04.2018 нотариусом была совершена исполнительная надпись о взыскании с арендатора суммы задолженности.

Не согласившись с совершением исполнительной надписи, арендатор обратился в экономический суд с иском о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи.

Юридическую поддержку арендодателя в споре осуществляли адвокаты АБ «ЛойерКонсалт Групп».

В исковом заявлении истец указал, что 13.07.2017 им был получено письмо ответчика от 04.07.2017 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, следовательно договор прекратил свое действие 13.07.2017. После того, как истец получил письмо, он вывез все торговое оборудование и освободил помещение. 17.07.2017 помещение было закрыто и опечатано ответчиком. В тот же день истец подал заявление о ликвидации индивидуального предпринимателя в ЕГР, а уже 23.11.2017 был исключен из ЕГР в связи с ликвидацией. При этом истец полагал, что взыскание арендной платы за июль и август 2017 года является неправомерным, в связи с чем просил признать исполнительную надпись нотариуса не подлежащей исполнению.

Рассматривая исковое заявление, экономический суд посчитал требования истца о признании исполнительной надписи не подлежащей исполнению необоснованными и отказал в удовлетворении иска.

При рассмотрении дела экономический суд руководствовался следующим.

Согласно ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства и договора.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место либо часть капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места.

В силу п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 593 ГК предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 38 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление №1) закреплено, что часть вторая и часть третья статьи 593 ГК являются специальными нормами, устанавливающими объем ответственности арендатора в случае невозврата (несвоевременного возврата) имущества при прекращении договора аренды.

По смыслу ст. 971 ГК плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением, поскольку с арендатора, не возвратившего своевременно после прекращения договора аренды объект аренды, подлежит взысканию арендная плата в соответствии с ч. 2 ст. 593 ГК, т.к. обязанность по плате за пользование имуществом возникла из договора аренды.

Если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, т.е. уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (п. 3 ст. 376, ст. 377, п. 1 ст. 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.

В соответствии со ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

В подтверждение своей позиции истцом были представлены следующие доказательства: справка выездной проверки ИМНС, акт приема-передачи оборудования, акт изъятия кассового терминала, акт приема-передачи многооборотной тары, справка о количестве потребленной энергии (в которой было отражено снижение потребления электроэнергии в августе-сентябре 2017г.), а также показания свидетелей.

Указанные доказательства были отклонены судом в соответствии со ст. 104 ХПК.

Так, в соответствии со ст. 104 ХПК, обстоятельства дела, которые, согласно законодательству, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Таким образом, истцом не было представлено допустимых доказательств фактического освобождения арендуемого помещения и (или) совершения действий, направленных на возврат арендованного имущества – не представлен акт возврата помещения арендодателю.

Оценив в совокупности доводы истца, а также представленные им доказательства, суд отказал в удовлетворении заявленных исковых требований и признал правомерным учинение нотариусом исполнительной надписи о взыскании арендной платы за август и сентябрь 2017 года.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, удовлетворив заявленные исковые требования.

Апеллянт обосновал жалобу тем, что в соответствии с ч. 3 п. 5 Постановления №1, хозяйственным судам следует исходить из того, что отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору. В соответствии с п. 20 указанного постановления, обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества в силу положений статей 309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК.

Апеллянт указал, что законодательством не установлен ограниченный (исключительный) перечень доказательств, которые могут служить подтверждением передачи и принятия помещения арендодателем, в связи с чем считал, что показания свидетелей являются допустимым доказательством.

Апелляционная инстанция экономического суда отказала в удовлетворении жалобы, мотивировав свой вывод следующим.

В договоре аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю помещение в исправном состоянии с учетом естественного износа по акту приемки-передачи в день прекращения или расторжения договора.

Согласно п. 39 Постановления №1, при применении ст. 593 ГК судам следует исходить из того, что:

юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользование арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы;

факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

Пунктом 5 Постановления №1 установлено, что недвижимое имущество передается арендодателем и принимается арендатором по передаточному акту (акту приема-передачи) или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (их представителями) (пункт 1 статьи 626 ГК, пункт 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом от 29 марта 2012 г. №150).

Суд апелляционной инстанции указал, что в силу приведенных норм и условий договора, факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю подтверждается передаточным актом, а не какими-либо иными доказательствами, в том числе свидетельскими показаниями.

Также суд апелляционной инстанции указал, что выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, судом в полном объеме дана оценка всем доводам сторон, в связи с чем основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Поделитесь статьей в:
Оставить заявку Наши специалисты свяжутся с Вами
Спасибо за заявку
insert_chart
Адрес:
г. Минск, ул. Кузьмы Чорного, д.25, офис 136
insert_chart
Время работы:
с 9-00 до 18-00, сб.,вс. - выходной
insert_chart
Телефон: